Immer wieder mal versuchen Gewerbemieter (oder ihre Steuerberater), mit den richtigen „Einstellungen“ am Gewerbemietvertrag eine kürzere Abschreibungsfrist für teure, aber notwendige Einbauten hinzubekommen Etwa für eine Abluftanlage oder ein therapeutisches Schwimmbecken oder was immer.
Der Plan geht ungefähr so:
- Wenn die Laufzeit des Gewerbemietvertrags kürzer ist als die normal AfA-Laufzeit,
- keine Verlängerungsoption aufweist,
- und außerdem klar geregelt ist, dass der Vermieter beim Auszug den Zeitwert nicht ersetzt,
- und ich die eingebaute Sache auch nicht mitnehmen kann,
… dann habe ich eine gute Chance, dass mir das Finanzamt nicht die normale „technische“ Abschreibungsfrist aufdrückt, sondern eine kürzere „wirtschaftliche“ Abschreibung ermöglicht. Und das bringt mir ja eine Menge Geld, wenn ich die Kosten zum Beispiel nicht auf dreissig oder mehr, sondern nur auf sieben Jahre verteilen muss.
Hintergrund ist eine Regelung in § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG: Bei Gebäuden, deren tatsächliche Nutzungsdauer einen bestimmten Grenzwert (bei neueren Gewerbeimmobilien meist 33 Jahre) nicht überschreitet, kann die Abschreibung auf die tatsächliche Nutzungsdauer erfolgen – statt nur die normale „Absetzung für Abnutzung“ von 3 Prozent der Baukosten anzusetzen, wie es in § 7 Absatz 4 Satz 1 EStG steht .
Dummerweise hat der Bundesfinanzhof diesem Steuersparmodell nun einen Riegel vorgeschoben. In dem Urteil (19.06.2015, III B 2/14) ging es um ein sanierungsbedürftiges Gutshaus, das eine Tochter gekauft und ihrer Mutter für 19 Jahre verpachtet hatte. Diese renovierte es und wollte die Renovierungskosten auf die Pachtzeit abschreiben. Doch daraus wird nun nichts. Der BFH gab dem Finanzamt Recht, das bei einer Betriebsprüfung die normalen, für Gebäude geltenden Abschreibungsfristen eingefordert hatte – was natürlich viel geringere jährliche Abschreibungen und wesentlich längere Abschreibungsfristen ergibt.
Mit der aktuellen Entscheidung hat der BFH nun klargestellt: Die Absetzung für Abnutzung (Afa) richtet sich nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer des Gebäudes und nicht nach der normalerweise sehr viel kürzeren Miet- bzw. Pachtzeit.
Immerhin einen kleinen Lichtblick gibt es für Mieter bzw. Pächter noch: Die wirtschaftliche Nutzungsdauer kann für die Abschreibung dann genutzt werden, wenn das Wirtschaftsgut noch vor Ablauf der technischen Nutzungsdauer objektiv gesehen wirtschaftlich „verbraucht“ ist. Das ist dann der Fall, wenn keine Möglichkeit mehr besteht, die Sache anderweitig noch irgendwie sinnvoll zu nutzen und auch eine Verwertung nicht mehr in Betracht kommt.
Man könnte sagen: Wenn sie das Renovierungsobjekt oder die Um- und Einbauten also zügig kaputtnutzen, sparen Sie Steuern …