Gewerbemietvertrag vorzeitig kündigen – wann geht das?

Wann und wie Sie vorzeitig aus Ihrem Gewerbemietvertrag “rauskommen” können

(Dieser Beitrag ist etwas länger, denn in zwei Sätzen ließ sich das Thema nicht abhandeln. Wir haben uns aber bemüht, die Darstellung übersichtlich und verständlich zu halten.)

Der Mietvertrag als Falle? Nicht die Hoffnung aufgeben

Es ist ein Problem, mit dem sich viele Gewerbemieter, Selbstständige und Freiberufler herumschlagen: Woanders bieten sich vorteilhaftere Räumlichkeiten an, oder das Unternehmen schließt, der Gewerbemieter kann vielleicht sogar seinen Beruf nicht mehr ausüben. Doch der Gewerbemieter hängt in seinem bestehenden Mietvertrag fest und muss jeden Monat die Miete zu überweisen für Räumlichkeiten, die er gar nicht mehr nutzen kann oder will.

Geht es Ihnen auch so? Sie haben einen Gewerbemietvertrag mit langer Laufzeit abgeschlossen und wollen ihn nun vorzeitig beenden, doch leider wurde im Vertrag keine Möglichkeit zur vorzeitigen Kündigung vereinbart? Wenn der Vermieter in so einem Fall auf stur schaltet und die Kündigung oder Vertragsauflösung nicht akzeptiert, ist das für den Mieter oft sehr frustrierend. Es gibt aber keinen Grund, gleich die Flinte ins Korn zu werfen: Oft bieten sich trotzdem rechtliche Möglichkeiten. Manchmal kommt man über Formfehler im Vertrag zum Ziel, mitunter kann man auch Untermieter präsentieren. Und häufig vergessen betroffene Gewerbemieter auch, dass auch auf dem Verhandlungsweg ein Erfolg erzielt werden kann.

In dieser Übersicht wollen wir die Möglichkeiten zur vorzeitigen Auflösung bzw. Kündigung des Gewerbemietverhältnisses etwas genauer darstellen.
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Was sagt der Mietvertrag?

Der erste Blick gilt in einem solchen Fall dem genauen Wortlaut des abgeschlossenen Gewerbemietvertrags. Leider ist das Ergebnis häufig enttäuschend. Wenn der Mieter den Vertrag vor Abschluss nicht ausreichend geprüft hat (Merke: Gewerbemietvertrag vor Abschluss auf rechtliche Fallstricke checken lassen spart Geld und Nerven), wird er jetzt oft feststellen, dass die vereinbarten Regelungen keine Möglichkeiten zum vorzeitigen Ausstieg vorsehen.

Schließlich hat der Vermieter meist mehr Erfahrung mit Mietverträgen – er weiß genau, welche Klauseln ihm Vorteile verschaffen und wie er sie im Mietvertrag unterbringt. Der Gewerbemieter hat dagegen oft zum ersten Mal einen gewerblichen Mietvertrag ausgehandelt, die Reichweite mancher Bedingungen ist ihm nicht bewusst. Anders als beim privaten Wohnmietvertrag gibt es für einen Unternehmer keinen Mieterschutz, der ihn vor den Klauseln bewahrt, die er  unterschrieben hat.

Die Rechtslage ist grundsätzlich so: Nur ein unbefristeter Mietvertrag ist ordentlich kündbar, das gilt auch für Gewerbemietverträge. Und in aller Regel ist ein Gewerbemietvertrag befristet. Damit hat der Mieter auch bei sehr langen Laufzeiten keine Möglichkeit, vor Ablauf dieser Frist ordentlich zu kündigen, wenn der Vertrag selbst keine entsprechende Klausel enthält. Daran ändert auch eine persönliche Notlage oder geschäftliche Krise nichts.

Gibt der Vertrag Ihnen das Recht, einen Nachmieter zu stellen oder das Recht, unterzuvermieten? Dann ist das ein Ausweg, auch wenn Sie damit zu der lästigen Aufgabe verdonnert sind, sich auf die Suche nach Interessenten zu begeben. Das kann besonders dann schwierig werden, wenn Sie sich auf eher ungünstige Konditionen eingelassen haben, die Sie jetzt weitergeben müssen, damit der Vermieter nicht schlechter gestellt wird.

Oft muss der Vermieter laut Vertrag jedoch weder einen Nachmieter noch einen Untermieter für das Büro, die Werkstatt, die Ladenräume oder was auch immer akzeptieren. (Zur Untermiete gibt es noch einiges zu sagen, dazu gleich mehr.)

Jedenfalls: Auch wenn die Vertragsklauseln nichts hergeben – ganz verloren ist die Sache nicht. Im Prinzip gibt es zwei Hebel, um doch noch aus dem Gewerbemietvertrag herauszukommen.

  • Verhandeln und dem Vermieter Ihre Entlassung aus dem Vertrag schmackhaft machen
  • Rechtliche Gründe, um von dem Mietverhältnis loszukommen

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Verhandeln: Mit dem Vermieter ins Gespräch kommen

Dieses Vorgehens wird oft unterschätzt. Geschickte Verhandlungen führen viel häufiger zu Ergebnissen, als man vielleicht glaubt.

Vermeiden Sie, dass die Lage eskaliert – wenn Sie rechtlich am kürzeren Hebel sitzen, haben Sie durch eine Konfrontation wenig zu gewinnen. Als Bittsteller müssen Sie allerdings auch nicht auftreten. Im Zweifelsfall vermeidet ja auch der Vermieter Kosten, Ärger und Wertverluste, wenn sich eine einvernehmliche Lösung ergibt.

Ihre Verhandlungschancen hängen natürlich vom Einzelfall ab. Ihr Vermieter hat vermutlich folgende Aspekte im Auge:

  • Sind Sie zahlungskräftig – oder ist das Unternehmen bereits kurz vor der Zahlungsunfähigkeit, so dass dem Vermieter seine Rechtsansprüche wenig nützen?
  • Wie ist die Nachfrage, lassen sich die Räumlichkeiten gut oder schlecht vermieten? Wie ist das Entwicklungspotenzial der Immobilie? Hat sich die Lage eher positiv oder negativ entwickelt?
  • Haben Sie Konditionen herausgeholt, die für den Vermieter ungünstig sind? Das motiviert natürlich zum Mieterwechsel. Oder hat er sie über den Tisch gezogen? Dann wird er bei einer Neuvermietung Schwierigkeiten haben, erneut solche Bedingungen zu vereinbaren.

Solche Gesichtspunkte spielen eine große Rolle. Normalerweise ist auch dem Vermieter klar, dass er mit einem bereitwillig zahlenden, an der Werterhaltung und Entwicklung des Standorts interessierten Mieter letztlich besser fährt. Hier kann man oft ansetzen. Allerdings wird das Entgegenkommen des Vermieters im Normalfall seinen Preis haben.

Suchen Sie sich Unterstützung für die Verhandlungen, wenn Sie beim Vermieter nicht weiterkommen. Zum Beispiel einen auf Gewerbemietrecht und Immobilienrecht spezialisierten Anwalt, der nicht nur die Rechtslage, sondern auch den Markt kennt. Wenn der Vermieter sieht, dass er es mit jemand zu tun hat, der sich im Gewerbemietrecht auskennt, reagiert er oft sehr viel flexibler. Schließlich geht es ihm in der Regel ums Geld und nicht ums Prinzip.

Manchmal gibt es jedoch auch eine juristische Handhabe, um sich gegen die Ansprüche des Vermieters zu wehren und aus dem Gewerbemietvertrag herauszukommen.
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Leider die Ausnahme: Sonderkündigungsrecht

Fein raus im wahrsten Sinne des Wortes sind Sie, wenn sich ein Ansatzpunkt für ein Sonderkündigungsrecht “aus wichtigem Grund” nach § 543 BGB ergibt.

Freuen Sie sich jetzt nicht zu früh: Die Tatsache, dass Sie kein Geld für die Miete mehr haben, die Geschäftstätigkeit aus Altersgründen einstellen oder den Sitz des Unternehmens an einen anderen Ort verlagern, ist alles kein “wichtiger Grund” im Sinne dieses Paragraphen. Der bezieht sich eher auf die Pflichten, die sich aus dem Mietvertrag für beide Seiten ergeben, also beispielsweise auf die Benutzbarkeit des Objekts.

Handhabe für eine Kündigung bietet diese Regelung etwa dann, wenn der Vermieter Ihnen die Nutzung des Mietobjekts unmöglich macht, indem er durch Baumaßnahmen verhindert, das man Ihre Räumlichkeiten betreten kann. Und auch in solchen Fällen müssen Sie im Normalfall den Vermieter erst abmahnen, bevor Sie wirksam kündigen können. Wenn ein Gewerbemietvertrag für Sie nachteilig oder untragbar geworden ist, hilft dieser Paragraph des BGB in der Regel leider wenig.

Übrigens: Wenn Ihr Vermieter Sie beispielsweise bedroht, geschäftsschädigend verleumdet oder auf andere Weise so unangemessen verhält, dass Ihnen ein Fortführen des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, kommt eine Zerrüttungskündigung in Betracht. Mehr dazu steht hier: „Inakzeptables Verhalten des Vermieters? Zerrüttungskündigung des Gewerbemietvertrags!”
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Formfehler im Mietvertrag als rechtliche Handhabe

Mehr Aussicht auf Erfolg bietet dagegen die Suche nach einem Formfehler im Mietvertrag. Eine Formvorschrift für Mietverträge ergibt sich aus § 550 BGB. Dort steht, dass jeder Mietvertrag, der auf länger als ein Jahr angelegt und nicht schriftlich fixiert ist, unbegrenzt gilt – und für unbegrenzte Mietverhältnisse gilt die Möglichkeit zur “ordentlichen Kündigung”, im Unterschied zu einem auf Zeit abgeschlossenen Gewerbemietverhältnis .

Das bedeutet: Lassen sich an der Schriftform des Vertrags Fehler finden und ist seit dem Abschluss des Vertrags schon mindestens ein Jahr vergangen, dann können Sie die ordentlichen Kündigungsfristen nach § 580a Abs. 2 nutzen und bis spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ende des folgenden Quartals ordentlich kündigen.

Die effektive Kündigungsfrist beträgt dann also knapp ein halbes Jahr. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, vom Mieter (ggf. allen Mietern) unterschrieben und klar als Kündigung des Vertrags bezeichnet sein.
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Typische Formfehler eines Gewerbemietvertrags:

  • fehlende oder fehlerhafte Unterschriften. Wer den Mietvertrag alles unterschreiben muss, hängt von der Rechtsform der Eigentümer ab. Gehört das Bürogebäude einer GbR, so müssen auch alle Gesellschafter unterschreiben, oder aber der Unterschreibende muss “in Vertretung”, also mit dem Kürzel “i. V.” signieren. Gehört die Immobilie einer Erbengemeinschaft oder einem Ehepaar, müssen ebenfalls alle Eigentümer unterschreiben oder aber die Vertretung muss durch einen entsprechenden Zusatz kenntlich sein. Fungiert eine GmbH als Vermieter, liegt häufig (aber nicht immer) eine Vertretungsbefugnis des Geschäftsführers vor, es reicht dann,  wenn nur dieser unterschrieben hat.Die Unterschrift muss am Ende des Vertragswerks auf dem Vertragsdokument selbst erfolgt sein. Allerdings: Ihre eigene fehlende Unterschrift auf Ihrem Exemplar gilt nicht als Formfehler, solange der Vermieter auf seiner Vertragsausfertigung Ihre Unterschrift vorweisen kann.
  • Fehlende Vertragsinhalte. Das Mietobjekt, die Höhe der Miete, die Mietdauer und die Vertragsparteien müssen sich eindeutig aus dem Mietvertrag ergeben, zumindest zum Zeitpunkt des Abschlusses. Sind seither wesentlich Änderungen mündlich erfolgt, wurden also Absprachen getroffen, die nicht schriftlich fixiert wurden, dann ist auch das ein Fehler der Schriftformerfordernis. Das gilt zum Beispiel, wenn Übereinkünfte in Bezug auf Flächenänderungen, Ausbau, Zahlungstermine und Fälligkeit der Miete oder in Bezug auf das vermietete Inventar nicht in Schriftform festgehalten wurden.Dieser Aspekt bringt relativ häufig eine Möglichkeit, einen Formfehler des Mietverhältnisses nachzuweisen und so doch noch eine Kündigungsfrist herbeizuführen. Allerdings gilt das nicht für jede Änderung, die sich im Lauf eines Mietverhältnisses ergeben kann. Wenn sich die Zahlungsweise von Überweisung auf Bankeinzug ändert oder die Betriebskosten seit Mietbeginn gestiegen sind, reicht das nicht. Die schriftlich nicht fixierte Änderung der Zahlungsweise der Miete von vierteljährlich auf monatlich genügte dagegen dem Bundesgerichtshof, um eine Kündigung des Mietvertrags vor dessen eigentlichen Ablauf zuzulassen (BGH-Entscheidung vom 19.09.2007, AZ XII ZR 198/05)
  • Fehlerhafte Verbindung der vertraglichen Regelung zu einer Vertragsurkunde: Sämtliche wesentlichen Regelungen müssen Teil des Vertragswerkes sein, sie dürfen nicht quasi als “Loseblattsammlung” vorliegen oder in Form von Brief- oder E-Mail-Wechseln erfolgen. Andernfalls ist die Schriftform nicht gewahrt. Das gilt auch, wenn beispielsweise Flurpläne, Grundrisse, Anhänge, nachträglich vereinbarte Änderungen oder ähnliche Dokumente nicht korrekt in den Vertrag miteinbezogen worden sind.

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Formfehler sind kein Königsweg aus dem Vertrag

Es gibt – mindestens – zwei mögliche Stolpersteine auf dem Weg, durch den Nachweis von Formfehlern aus dem ungeliebten Gewerbemietvertrag herauszukommen.

  • Der eine nennt sich im Juristendeutsch “Heilung” und bezieht sich darauf, dass Formfehler nachträglich “repariert” werden können, durch die feste Verbindung und erneute Unterzeichnung des Mietvertrages oder durch eine formgerechte Nachtragsvereinbarung, die die Fortgeltung der bisherigen Mietvereinbarung enthält.
  • Ein zweiter Stolperstein kann darin bestehen, dass Ihnen ein Verstoß gegen “Treu und Glaube”, also ein böswilliges Verhalten als Vertragspartner vorgeworfen werden kann. Das liegt beispielsweise dann nahe, wenn Sie den Formfehler selbst herbeiführen, in dem Sie die Erlaubnis für wesentliche Umbauten selbst nur mit dem Ziel einholen, die fehlende schriftvertragliche Fixierung dieser Änderungen am Mietobjekt als Anlass zum Beenden des Mietverhältnisses nutzen zu können.

Man kann noch einiges zu diesem Thema sagen. Aber beschränken wir uns auf einen warnenden Hinweis: Die Beurteilung, ob der Nachweis eines Formfehlers im Mietvertrag in Ihrem Fall Aussicht auf Erfolg bietet, ist für den juristischen Laien nicht gerade trivial.

Aller Erfahrung nach sind es vor allem “kleinere” Vermieter, die sich in dieser Hinsicht Blößen geben – die Chancen sind bei einer Erbengemeinschaft, die den Mietvertrag vom Familienanwalt oder dem Steuerberater hat aufsetzen lassen, deutlich größer, als wenn Ihr Vermieter im Hauptgeschäft Gewerbezentren betreibt, täglich mit solchen Dokumenten zu tun hat und von einem spezialisierten Rechtsanwalt betreut wird.
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Außerordentliches Kündigungsrecht, wenn ein Untermieter nicht akzeptiert wird

§ 540 BGB bestimmt in Abs. 1, Satz 2, dass dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zusteht, wenn der Vermieter einen zumutbaren Untermieter nicht akzeptieren will. Dieser Paragraph gehört zu den allgemeinen Mietrechtsbestimmungen und hat damit zunächst einmal auch Gültigkeit für Gewerbemietverhältnisse.

Demnach können Sie, wenn Sie das Büro, die Werkstatt etc. nicht mehr selbst nutzen (und bezahlen) wollen, sich selbst einen geeigneten Untermieter suchen. Findet der Vermieter einen einleuchtenden Grund, warum dieser Nachmieter nicht akzeptabel ist (das kann etwa der Umstand sein, dass der Untermieter einem zweifelhaften Gewerbe nachgeht, mehrfach vorbestraft ist oder einer lärm- oder geruchsintensiven Tätigkeit nachgeht), dann kann er ihn ablehnen. Eine Ablehnung ohne ausreichende Begründung gibt Ihnen als Mieter jedoch das Recht, am Anfang des Quartals zum Ende des darauf folgenden Quartals zu kündigen.

Allerdings hat diese Sache einen großen Haken: In den meisten Gewerbemietverträgen ist das Sonderkündigungsrecht für diesen Fall explizit ausgeschlossen. Es ist umstritten, ob dieser Ausschluss rechtlich wirksam ist, aber in einer solchen Situation müssen Sie auf jeden Fall genau auf die Umstände des Einzelfalls achten, um feststellen zu können, wie stark Ihre Rechtsposition gegenüber dem Vermieter wirklich ist. Wollen Sie es gegebenenfalls auf einen Prozess ankommen lassen?

(Übrigens: Weitere Informationen dazu, wie günstige Regelungen zu diesem Punkt im Gewerbemietvertrag aussehen, finden Sie hier: “Regelungen zu Untermietern und Nachmietern im Gewerbemietvertrag“)

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Kalte Kündigung – einfach keine Miete mehr überweisen?

Versuchen Sie besser nicht, dadurch aus dem Vertrag zu kommen, dass Sie die Mietzahlungen einfach einstellen.

Das gibt zwar dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht, von dem er wohl auch Gebrauch machen wird. Gleichzeitig erhält er jedoch einen Anspruch auf Schadenersatz: Sie schulden ihm im Prinzip nämlich die Miete bis zum regulären Ende der Kündigungsfrist und gegebenenfalls die Aufwendungen, die er für eine Neuvermietung hat. Diese Art, das Mietverhältnis zu beenden, kann also recht teuer für Sie werden.

Fazit

Dass der Gewerbemietvertrag zur Falle werden kann, müssen gewerbliche Mieter immer wieder feststellen: Sie wollen das Unternehmen aufgeben oder umziehen, der Vermieter stellt sich aber quer und beharrt darauf, weiter Miete zu kassieren. Oder er möchte als Gegenleistung eine hohe Ablösesumme.

Eine einfache, für alle solche Situationen passende Lösung gibt es nicht. In vielen Fällen kann man jedoch trotzdem einen Weg finden – vor allem, wenn man Formfehler im Vertrag nachweisen kann oder sich auf das Recht zur Untervermietung berufen kann. Häufig ist es auch eine Frage des Verhandlungsgeschicks, sich erfolgreich aus dem alten Gewerbemietverhältnis zu lösen.

Ganz ohne Kosten wird man selten davonkommen. Oft ist das Geld in einer Rechtsberatung beim Rechtsanwalt am Besten angelegt.

Auf jeden Fall kann man nur immer wieder eindringlich dazu raten, jeden Gewerbemietvertrag vorher im Detail zu überdenken und auf seine rechtliche Folgen hin juristisch überprüfen zu lassen. Legen Sie den Gewerbemietvertrag einem Anwalt vor, bevor Sie unterschreiben. Sie sparen sich damit im Zweifelsfall eine Menge Ärger und viel Geld.

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