Grundsätzlich möglich: außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund
Die meisten Gewerbemietverträge sind befristet, und befristete Verträge können normalerweise nicht ordentlich gekündigt werden (wenn dies nicht gerade im Vertrag selbst ausdrücklich vorgesehen ist).
Aber auch solche ordentlich nicht kündbaren Gewerbemietverträge können außerordentlich gekündigt werden, wenn die nötigen Voraussetzungen vorliegen. Dafür braucht der Mieter einen wichtigen Grund (oder auch der Vermieter, wenn dieser kündigt).
„Wichtig“ bedeutet hier nicht, dass es für den Mieter etwa aus wirtschaftlichen Gründen wichtig wäre, aus dem Vertrag herauszukommen. Der Begriff bezieht sich vielmehr auf den § 543 BGB („Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“) und wurde durch die Rechtsprechung der Gerichte in einschlägigen Fällen inhaltlich präzisiert.
Ein wichtiger Grund in diesem Sinne ist etwa gegeben, wenn die vermieteten Räumlichkeiten gar nicht nutzbar sind, denn dann ist die Vertragserfüllung gar nicht möglich. Eine andere Art von wichtigem Grund besteht, wenn die eine Seite durch ihr Verhalten dafür gesorgt hat, dass der anderen Partei die Fortsetzung des Gewerbemietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. In solchen Fällen kann der Gewerbemietvertrag durch eine sogenannte „Zerrüttungskündigung“ fristlos gekündigt werden.
Zerrüttungskündigung des Gewerbemietvertrags: Ein Beispiel aus der Praxis
Eine Vermieterin hatte sich gegenüber Dritten wiederholt ausgesprochen negativ über ihre Gewerbemieterin geäußert. Sie behauptete, ihre Mieterin betreibe in den vermieteten Räumen ein „schlüpfriges Geschäft mit Sexspielchen“ und gehe einer „Sektentätigkeit“ nach, außerdem war von einem „verdeckten Puff“ die Rede. Die Mieterin, die die Räume für ein Wellness- und Seminarhaus angemietet hatte, kündigte den Mietvertrag außerordentlich und verlangte für die Kosten der Kündigung Schadenersatz. Der Bundesgerichtshof gab ihr Recht. Bei einer Zerrüttungskündigung sei auch keine vorherige Abmahnung notwendig. (BGH, 15.09.2010 – XII ZR 188/08).
Nicht nur bei geschäftsschädigenden Äußerungen, auch bei einem sexuellen Übergriff, bei einer Verletzung des Hausrechts durch den Vermieter (unbefugtes Eindringen in die Mieträume), bei Androhung von Gewalt oder gar bei echten Handgreiflichkeiten kann man davon ausgehen, dass eine Zerrüttungskündigung gute Aussichten auf Erfolg hat. Selbst in beleidigendem Ton abgefasste Schreiben können dafür ausreichen. Allerdings hängt das immer von den konkreten Umständen, der Vorgeschichte und auch vom eigenen Verhalten ab.
Ablauf der Zerrüttungskündigung
Bei einer außerordentlichen Kündigung muss keine Kündigungsfrist eingehalten werden. Nach dem zitierten Beschluss des BGH ist bei der Zerrüttungskündigung auch keine vorherige Abmahnung oder Fristsetzung notwendig. Man kommt also, wenn der Vermieter durch sein Verhalten den Grund für eine wirksame Zerrüttungskündigung geliefert hat, sofort aus dem Gewerbemietvertrag heraus. Außerdem kann man Schadenersatz für die durch Kündigung Kosten verlangen (Makler, Umzugskosten, eventuell auch Mietdifferenz bei höherer neuer Miete).
Die große Frage in der Praxis ist allerdings, ob die Umstände in Ihrem konkreten Fall für eine Kündigung auch tatsächlich ausreichen. Das kann ich Ihnen sagen – und als Rechtsanwalt kann ich Ihnen beim auch beim Aufsetzen des Kündigungsschreibens helfen.
Übrigens: Viele weitere Tipps dazu, wie Sie vor Ablauf der Vertragsdauer aus einem Gewerbemietverhältnis herauskommen können, finden Sie im Beitrag „Gewerbemietvertrag vorzeitig kündigen – wann geht das?”