Untermieter und Nachmieter: Günstige Regelungen im Gewerbemietvertrag

Achten Sie beim Abschluss des Gewerbemietvertrags auf die Regeln zur Untervermietung und zu Nachmietern, denn das kann später sehr wichtig werden. Hier lesen Sie, was Sie als Gewerbemieter über diesen Punkt wissen sollten.

Auch wenn Sie Ihren neuen Laden, ihr neues Büro, die Praxisräume oder Werkstatt möglichst bald beziehen wollen, um arbeiten und Geld zu verdienen: Der Gewerbemietvertrag ist keine Formalität.

Auf gar keinen Fall sollten Sie den vom Vermieter vorgelegten Entwurf eines Mietvertrags einfach unterschreiben. Selbstständige und Unternehmen schützt das Mietrecht – anders als private Wohnungsmieter – kaum vor dem, was sie selbst unterschrieben haben. Nach Vertragsabschluss sind sie an den Vertrag gebunden. Das kann später viel Geld und noch mehr Nerven kosten.

Deshalb: Auch wenn Sie mit dem neuen Vermieter vielleicht schon über einige Punkte verhandelt und dabei Änderungen erreicht haben: Jede einzelne Klausel im Vertrag muss in Augenschein genommen und auf ihre Konsequenzen abgeklopft werden.

Zu den Punkten, auf die Sie in jedem Fall achten sollten, wenn Sie einen Gewerbemietvertrag abschließen, gehören die Regelungen zu Untermietern und Nachmietern, die der Mietvertrag enthält. Das sind zwei typische „Ach hätte ich doch“-Punkte für Gewerbemieter – beim Abschluss abgenickte Klauseln, die sich später rächen.
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Kostenfalle: Fehlender Anspruch auf Untervermietung oder Stellen eines Nachmieters

Angenommen, Sie wollen sich irgendwann aus dem Mietvertrag lösen, aber der Vermieter sperrt sich. Auch wenn Sie beim Einzug noch nicht daran denken – Gründe können sich im Lauf der Jahre viele ergeben : Günstigere Büroräume, eine neue Werkstatt oder ein besser gelegener Laden bietet sich an. Oder Sie geben das Geschäft auf und wollen deshalb aus dem Mietvertrag raus. Vielleicht sind Sie sogar arbeitsunfähig krank geworden.

Wie auch immer – Sie wollen weg, der Vermieter will Sie nicht aus dem Vertrag entlassen. Da der Gewerbemietvertrag im Normalfall als Zeitmietvertrag angelegt ist, können Sie ihn nicht so ohne weiteres vorher „ordentlich“ kündigen. Ohne explizite Regelung zur vorzeitigen Auflösung gilt ein auf Zeit abgeschlossener Mietvertrag grundsätzlich so lange, bis die vereinbarte Frist abgelaufen ist.

Haben Sie sich das Recht zur Untervermietung und/oder zum Stellen eines Nachmieters einräumen lassen, dann haben Sie in dieser Situation immerhin noch eine passable Chance, einigermaßen günstig aus Ihren Räumlichkeiten herauszukommen. Sie müssen sich zwar selbst um die Suche nach einem „Ersatzmann“ kümmern, aber das ist immerhin besser, als für Räumlichkeiten zu zahlen, die Sie gar nicht mehr nutzen.

(Weitere Tipps für den Fall, dass Sie vor Ablauf des Vertrags ausziehen wollen, der Vermieter Sie aber nicht ziehen lassen will, finden Sie im Beitrag „Vorzeitige Kündigung des Gewerbemietvertrags“.)

Einbauten, Umbauten, Investitionen

Selbst wenn der Vermieter sich nicht dagegen sperrt, Sie ziehen zu lassen, kann Ihnen ein fehlender Anspruch auf Stellen eines Nachmieters oder auf Untervermietung Ärger machen. Dann nämlich, wenn Sie umfangreiche Investitionen in das Mietobjekt vorgenommen haben.

Sie haben also (hoffentlich mit Genehmigung des Vermieters oder aufgrund einer vertraglichen Regelung) viel Geld in Ausbauten, die Einrichtung, fest installierte Maschinen oder die Küchenausstattung investiert. Aber warum sollte das den Vermieter interessieren? Er wird Ihren Nachfolger kaum danach aussuchen, ob dieser Ihnen Abstand bezahlt. Schließlich unterliegen Sie im Normalfall einer Rückbauverpflichtung. Der Vermieter kann sich auch jemand aus einer ganz anderen Branche suchen – und sie verlieren zu den Investitionen auch noch das Geld für deren Rückbau.

Um das zu umgehen, müssen Sie sich selbst auf die Suche machen dürfen – und das wiederum setzt voraus, dass Sie das Recht haben,

  • entweder einen Nachmieter zu stellen (und zwar auf Basis einer „echten Nachmieterklausel“, mehr dazu weiter unten)
  • oder die von Ihnen teuer ausgestatteten Gewerberäume an passende Interessenten untervermieten dürfen.

Beim Vermieter selbst können Sie Ihre Investitionen höchstens dann geltend machen, wenn Sie nachweisen können, dass diese in dessen Interesse lagen oder notwendig waren. Und das wird eher selten gelingen.

Im Normalfall und ohne anderslautende Vereinbarung sind Sie wohl dazu verpflichtet, die Räume im ursprünglichen Zustand zurückzugeben.
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Nachmieter: Vertragliche und gesetzliche Regelungen

Wenn Ihr Mietvertrag nichts über Nach- und Untermieter aussagt, dann hatte Ihr Vermieter wohl keinen guten Rechtsberater. Das ist schön für Sie – dann gelten die gesetzlichen Regelungen.

In Bezug auf Nachmieter steht der Vermieter jedoch auch dann grundsätzlich besser da als Sie. Der Vermieter muss Sie nur dann gegen Stellen eines Nachmieters aus dem Mietvertrag entlassen, wenn er gegen den Grundsatz von Treu und Glaube verstoßen hat oder Sie ein „schutzwürdiges Interesse“ belegen können, dass die Interessen des Vermieters deutlich überwiegt. Sie haben jedoch keinen Anspruch darauf, einen Nachmieter stellen zu können und so finanziellen Belastungen zu entgehen.
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Untervermietung bei Gewerbemietverträgen

In Bezug auf Untervermietung haben Sie, wenn im Mietvertrag nichts vereinbart wurde und nur die gesetzlichen Regelungen gelten, als Gewerbemieter einen etwas besseren Stand. Sie dürfen zwar nicht ohne Erlaubnis des Vermieters untervermieten, das steht in § 540 BGB. Der Vermieter darf Ihnen zwar die Zustimmung verweigern (wenn Untervermietung vertraglich nicht sowieso ausgeschlossen wurde, wie gesagt), kann er dazu aber keinen sachlichen Grund anführen, erhalten Sie als Mieter durch die Untermietverweigerung das Recht auf eine ordentliche Kündigung des Gewerbemietvertrags vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer. Dann kommen Sie also über Umwege ans Ziel.

Um einen Untermieter vorzuschlagen, müssen Sie dem Vermieter nicht nur den Namen des Untermieters bzw. des Unternehmens mitteilen, sondern auch angeben, wie hoch die geplante Untermiete ist und wie lange das Untermietverhältnis dauern soll. Außerdem müssen Sie – aus Gründen des Konkurrenzschutzes – das Gewerbe bzw. die Tätigkeit des Untermieters benennen. Falls für die Gewerberäume eine Betriebspflicht vereinbart wurde, müssen Sie Angaben zur wirtschaftlichen Situation bzw. Bonität des Kandidaten machen, in diesem Fall muss der Untermieter die Betriebspflicht übernehmen.

Kein Recht zur Kündigung des Mietvertrags haben Sie, wenn der Vermieter Ihren Untermieter aus sachlich begründeten Ursachen ablehnt. Beispiele dafür wären:

  • Der Untermieter will das Objekt auf eine Weise nutzen, die über den mit Ihnen vereinbarten Mietzweck hinausgeht – etwa aus Ihrem Büro einen Schnellimbiss machen.
  • Der Untermieter würde den Anspruch eines anderen Mieters auf Konkurrenzschutz verletzen.
  • Der Vermieter hat mit genau diesem Untermieter schon negative Erfahrungen gemacht oder der Kandidat hat eine schlechte Bonität.
  • Der neue Untermieter würde durch seine Geschäftsaktivitäten den Wert der Immobilie mindern.

Der Vermieter kann die Zustimmung zur Untervermietung an die Zahlung eines Untermietzuschlags knüpfen. Allerdings kann er dabei nicht willkürlich agieren – der Zuschlag muss beispielsweise durch seinen höheren Aufwand oder die stärkere Abnutzung der Räumlichkeiten gerechtfertigt sein.

Auch wenn Sie einen Untermieter haben, bleiben weiterhin Sie Vertragspartner des Vermieters. Das bedeutet: Sie schulden ihm die Miete, und zwar auch dann, wenn der Untermieter Ihnen die Mietzahlung schuldig bleibt. Außerdem haften Sie dem Vermieter auch für vom Untermieter verursachte Schäden.

Sie können jedoch, um dieses Risiko abzudecken, durchaus für einen höheren Betrag untervermieten, als Sie selbst bezahlen, und die Differenz behalten. Voraussetzung ist auch hier, dass sich aus Ihrem Gewerbemietvertrag nichts anderes ergibt.

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Was sind aus Sicht des Mieters optimale Regelungen im Mietvertrag?

Natürlich hängt Ihr Spielraum stark vom Einzelfall ab – davon, wie wichtig Sie für den Vermieter sind, wie gut dieser die rechtliche Situation kennt und wie geschickt Sie verhandeln. Sinnvollerweise sollten Sie sich im Gewerbemietvertrag sowohl den Anspruch auf Untervermietung sichern wie auch die Möglichkeit zum Stellen eines Nachmieters.

Es ist also erstrebenswert, wenn im Vertrag eine Nachmieter-Klausel enthalten ist, die in etwa besagt: Sie können verlangen, dass der Vertrag bei vergleichbarer Nutzung mit jemand anders fortgesetzt wird für die weitere Vertragslaufzeit, einschließlich möglicher Verlängerungen. Und der Vermieter kann einen von Ihnen vorgeschlagenen Nachmieter nur aus sinnvollen, sachlichen Gründen ablehnen.

Ebenso sinnvoll und wichtig ist es, dass Ihr Gewerbemietvertrag eine für Ihre Zwecke günstige Untermieterlaubnis enthält, die Ihnen das Recht gibt, die Räume einem – für den Vermieter zumutbaren – Untermieter zu überlassen, bis der Mietvertrag ausläuft.

Fertig gekaufte, zusammenkopierte oder selbst geschriebene Mietverträge sind gefährlich

Der Teufel steckt auch und gerade bei Verträgen im Detail – und zwar im Detail der Formulierung. Vor selbst geschriebenen oder von irgendwo übernommenen Klauseln sei ausdrücklich gewarnt.

„Natürlich“, werden Sie jetzt denken, „die Anwälte sollen etwas verdienen“. Aber in diesen Fällen verdient ein guter Rechtsanwalt sein Geld wirklich, denn er betreibt Risikovorsorge für Sie. Das Gewerbemietrecht ist alles andere als simpel.

Man könnte es auch so ausdrücken: Das oben Gesagte ist „im Grundsatz“ richtig – im Einzelfall kann es dann doch ganz anders sein. Gerade weil ein Gewerbemietvertrag mit Mängeln viel Ärger lauern kann, lohnt es sich, den Entwurf vom Rechtsanwalt überprüfen zu lassen, bevor Sie unterschreiben.
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