Gewerbemietverträge sind in den meisten Fällen zeitlich befristet und enden im Prinzip mit Ablauf der vereinbarten Dauer. Oft enthalten Sie jedoch auch eine Verlängerungsklausel oder eine Verlängerungsoption. Hier lesen Sie, was solche Regelungen bewirken.
Eine Verlängerungsoption nimmt häufig die Form an: Am Ende der vereinbarten Laufzeit (etwa: Nach sieben Jahren) hat der Mieter die Wahl, ob er den Vertrag um eine in der Regel ebenfalls festgelegte Dauer verlängern will (etwa: um weitere fünf Jahre). Will er, dann muss er dies dem Vermieter schriftlich mitteilen. Dafür ist normalerweise eine bestimmte Frist festgelegt (z. B. spätestens sechs Monate vor Ende der regulären Laufzeit).
Es reicht in dem skizzierten Fall, dass der Mieter die Laufzeitverlängerung wünscht – denn das Angebot dazu hat der Vermieter ja schon bei Vertragsabschluss in bindender Form gemacht. Er kann dem Mieter jetzt also nicht nach sieben Jahren kündigen und muss die fünf weiteren Jahre akzeptieren.
Natürlich ist das nur ein Beispiel. Eine Verlängerungsoption kann ganz unterschiedlich ausgestaltet werden. Sie muss keineswegs einseitig sein. Sie kann an weitere Bedingungen geknüpft sein – etwa eine zufriedenstellende Umsatzentwicklung des Gewerbemieters, vor allem, wenn dessen Umsatz Einfluss auf die Miethöhe hat. Am Ende der Optionsfrist kann eine weitere Verlängerungsoption bestehen. Die Verlängerung kann, wenn es so vereinbart worden ist, auch mit einer festgelegten Anhebung der Miete einhergehen.
Das alles muss allerdings schon beim Abschluss des Vertrags vereinbart worden sein, bei späteren Änderungen müssen beide Parteien zugestimmt haben.
Eine Verlängerungsoption ändert nichts daran, dass der zugrundeliegende Vertrag im Grundsatz ein befristeter Zeitmietvertrag ist, der nicht ordentlich gekündigt werden kann (es sei denn, die Möglichkeit dazu wurde ausdrücklich vereinbart).
Eine Alternative zur Optionsregelung ist die Verlängerungsklausel, die ebenfalls häufig zum Einsatz kommt. Dabei kommt es automatisch zur Verlängerung, wenn keine der Seiten sich rührt – d. h. bis zu einem vereinbarten Stichtag erklärt, dass der Vertrag am Ende der festgesetzten Frist auslaufen soll (Beispiel: Stichtag für diese Erklärung sechs Monate vor Ablauf einer fünfjährigen Laufzeit, ansonsten verlängert sich der Vertrag automatisch um weitere fünf Jahre).
Hier muss der Vertrag also aktiv beendet werden, während er bei der Optionsregelung aktiv verlängert werden muss.
Mit den Instrumenten der Verlängerungsoption oder der Verlängerungsklausel lässt sich im Übrigen erreichen, dass die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags mit gesetzlicher Kündigungsfrist, die bei unbefristeten Mietverträgen gegeben ist, trotz langer Gesamtlaufzeiten ausgeschlossen bleibt.
Trotzdem: Trivial sind solche Klauseln nicht. Womöglich wird aufgrund fehlerhaft formulierter Verlängerungsbedingungen zum Beispiel aus einem als befristet angelegten Gewerbemietvertrag ein unbefristeter – und der kann von beiden Seiten mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Und das ist nur eines der möglichen Risiken schlecht formulierter Vertragsklauseln rund um die Verlängerung des Mietverhältnisses.
Solche Fehler lassen sich nur vermeiden, wenn der Gewerbemietvertrag von einem Rechtsanwalt oder einer Rechtsanwältin aufgesetzt bzw. überprüft wird, die sich mit Mietrecht und Vertragsrecht auskennen. Wer einfach unterschreibt, spart an der falschen Stelle.